RealToken 曾宣称已在美国代币化 1,500 套住房，投资组合约 9,000 万美元，并自称“创造了这个行业”。但围绕其房产维护、资金流向与投资者回报的矛盾逐渐浮出水面，该公司现已进入清算程序，整个组合估值约 1.4 亿美元。
公司规模与投资模式
由 Remy 和 Jean-Marc Jacobson 兄弟创立的 RealToken 是一家加密房地产投资公司。自 2019 年以来，该公司在美国九个州提供超过 700 处房产的代币份额，其中 75% 位于底特律。平台累计向投资者分发 1,300 万美元租金，销售额达到 1 亿美元，活跃代币持有人超过 1 万名。
其运作方式为：RealToken 先在网站上列出房产以筹集购房资金，美国以外的投资者最低可用 50 美元购买代币，该代币代表为购买对应房产而成立的有限责任公司的份额。代币持有人预期从房产租金收入中获利，回报率最高可达 16%。网站同时提示代币具有高度投机性和高风险。Jacobson 兄弟从中抽取费用：募集资金的 10%、年度毛租金的 2%，以及未来出售房产时价格的 10%。
代币化的核心逻辑类似衣帽寄存单——数字代币不是房产本身，而是对有价值资产所有权的数字表示，可被分割成更小份额，以提高可及性和透明度。
底特律租户与市府诉讼
底特律的租户反映房屋状况持续恶化。一名租户 Helen 表示，RealToken 派出的承包商安装热水器后，她回家闻到煤气；电气箱进水导致跳闸；房屋还存在楼上马桶漏水、天花板下陷、浴缸周边地基受损等问题，对居住儿童不安全。她每月按时支付租金，却无法联系公司进行简单维修。她先后收到 2024 年 5 月 9 日、2025 年 5 月 1 日和 2025 年 7 月 14 日的驱逐通知。法官曾裁定 RealToken 没有正当理由驱逐她，但通知仍未停止。
2025 年，底特律市起诉 RealToken 及 Jacobson 兄弟，指控数百项违规，包括危害健康、安全或公共福利的行为。案件起因之一是公司拖欠约 200 万美元房产税和罚款，且租户投诉维修无门。底特律法律部门律师 Tamara York-Cook 表示，检查覆盖 400 多处房产，生命安全问题突出：无供暖、无热水、地下室污水、天花板漏水等，影响整个底特律。底特律要求出租房产必须持有合规证书，RealToken 通过 160 多个有限责任公司在当地购买房产，但许多缺乏该证书。Jacobson 兄弟曾将问题归咎于当地物业经理，称雇错了人，并提出驳回诉讼，称没有证据表明他们有过错，且自己出资维修。但法院记录显示，公司最高层所有权和治理均由两兄弟主导。
法院签发临时限制令，禁止 RealToken 在底特律收取任何租金或驱逐租户 90 天，基本切断了其最大房产组合的现金流。
早期法律纠纷与俄亥俄扩张
两兄弟早在 2010 年代初进入加密领域，创立美国最早的工业比特币矿场之一。此后出现联邦诉讼：他们起诉一家比特币矿商称其为庞氏骗局，获赔逾 600 万美元；另一起案件中，一名客户起诉他们窃取 150 万美元比特币，案件和解，细节保密，两兄弟未承认不当行为。
2020 年，RealToken 扩张至俄亥俄州，克利夫兰成为重点，占其组合超 10%。公司每周发布数据展示向投资者支付的金额，俄亥俄州有近 90 处房产。公共记录显示，有 8 处房产在账面上仍向投资者支付回报，但可能已空置多年。前物业经理 Doug McVean 曾管理其中五处，他确认许多房产处于空置状态。他在电话中向 Remy 表示，一处房产需要 5 万美元修复才能重新出租，对方回应“听起来不算太糟”，但资金始终没有到位。该房产后来被克利夫兰市封板。Doug 于 2024 年被解雇。
财务记录显示，2024 年 1 月，13 处房产净亏损 8,816 美元。其中 10617 Hathaway 房产空置、无收入；Nila Crest 等虽有租金收入，但扣除费用后仍亏损近 5,000 美元。RealToken 后来指控 Doug 及其合伙人窃取 40 万美元租金，Doug 否认并要求法院驳回。
空置房产与资金流向异常
调查发现，投资者购买的三处被探访房产的代币，在 2024 年这些房产处于亏损状态时，仍获得 10% 至 15% 的回报。更广泛来看，有 20 处房产 RealToken 实际上并不拥有，但仍允许投资者购买相关代币并支付利润。截至今年 1 月，超过 2,700 个投资者钱包从这些代币中收到付款。投资者 Sylvain 购买了其中五处房产的代币，每周收到付款超过一年半。这些资金的具体来源不明，Jacobson 兄弟未回应相关问题。
Sylvain 约投入 5,000 美元，希望若项目顺利能为孩子留下资产。他从未实地查看任何投资房产，也未去过底特律或美国。2025 年当地记者披露欠税和维修问题后，他才意识到异常。
法律进展与投资者行动
2025 年 7 月底特律市提起诉讼后，法院曾驳回 Jacobson 兄弟的驳回动议。同年 4 月，底特律市与 RealToken 达成协议，由第三方特殊受托人监督房产直至合规。同时，RealToken 向投资者宣布停止付款。
近 500 名法国投资者合计投入约 3,400 万美元，已加入集体刑事诉讼，计划提交法国金融犯罪部门，并希望最终移交美国起诉。Jacobson 兄弟未回复置评请求；报道期间，他们删除了公开社区电话会议视频，仅保留两个。他们曾表示相信 RealT 的核心理念，承认发生了一些事故和坏事。
这一案例再次说明，代币化若声称对应真实资产，必须验证资产是否存在、所有权是否真实、收入从何而来，否则链上凭证与线下现实之间的落差可能演变为系统性风险。一些投资者认为，代币持有人本应事先做好研究，可能只能将其视为损失，但应当有人被追责。
