在数字资产投资领域，低门槛、碎片化投资正在成为趋势，真实世界资产（RWA）代币化与链上资产等议题持续升温。房地产科技（PropTech）同样出现了类似逻辑：一家总部位于迪拜国际金融中心（DIFC）的数字房地产投资平台，正尝试把成熟房产打包成可低门槛购买的数字产品。该平台联合创始人兼联席CEO在近期行业对话中分享了平台模式、增长路径与技术判断。
平台模式：一个 App 就能跨境投资成熟房产
该平台定位为数字房地产投资平台，允许全球任何人在几分钟内、以最低 500 迪拉姆起投，通过一个 App 投资迪拜、沙特阿拉伯以及近期上线的美国房地产。也就是说，用户无需在多地开设账户，也不需要传统意义上的大额资金，即可参与跨境房产投资。
从市场低效到成品房打包
团队最初的判断来自市场中的明显低效。平台联合创始人表示，迪拜房地产市场在疫情前规模约为 400 亿至 500 亿美元，疫情后一度接近 2,000 亿美元；但这一庞大市场一直缺少能够兑现回报承诺的投资产品。长期以来，投资者在迪拜买房往往处于不利地位，因为本地房地产市场历史上以散户买家为主，而非机构投资者。
基于这一观察，平台没有选择期房，而是瞄准迪拜已经竣工、可立即产生租金收入的现房库存，将其重新打包为可在数字化渠道大规模提供的消费级产品，并设置低门槛。另一个让期房产品具有吸引力的原因，不只是开发商在营销上的投入，还在于它的低进入门槛——若首付 10% 且无抵押贷款，即便现房价格更高，购买现房并获取更高收益的吸引力仍然明显。这些因素共同说明，市场上应当存在一种更好的房地产投资方式：既不必承担过高资金承诺，也能从受监管的专业公司获得透明服务，并以极低门槛进入。
基于上述问题，团队将公司愿景确立为“一个房地产完全开放、可访问、无国界、透明且具有流动性的世界”，使命则是让每个人都能拥有并积累优质房产。
累计售出超 15 亿迪拉姆，未经历根本性转型
截至目前，平台通过自身渠道累计售出的房地产交易总额已超过 15 亿迪拉姆。对于一家创业公司而言，转型往往难以避免，但该平台并没有经历根本性转型。联合创始人坦言，平台一直受益于牛市环境，但这也带来自身问题。平台更像是一个房地产电商，团队经常将其与在亚马逊上购物类比，目标是让投资变得同样简单，并且它是一个双向市场。
在演变过程中，平台主要围绕“无国界”使命推进。团队早期进入沙特阿拉伯，向沙特资本市场管理局（CMA）申请牌照，以开展在当地最接近房产碎片化投资的业务。相比之下，迪拜国际金融中心（DIFC）和迪拜金融服务管理局（DFSA）在这一领域已经取得显著进展，使市场得以繁荣，并吸引外国资本进入。从外商直接投资（FDI）角度看，DIFC 和 DFSA 产生了强大影响：平台超过一半的交易量来自阿联酋以外的市场，投资者来自超过 170 个国家，平台用户数已达 200 万。团队希望把同样的模式复制到沙特，使平台成为多市场平台，并最终成为从国际金融中心走出的全球企业。
当前需要思考的是如何在不同市场条件下经营，以及如何加速国际增长。平台已在冲突开始前完成 B 轮融资，融资金额为 3,100 万美元。该轮融资由 Emirates NBD、Mubadala、Propertyfinder 等战略及财务投资者参与，历史投资者还包括 MEVP、沙特阿美风投部门 Wa'ed、STV 以及机构投资者 Jada。平台拥有强大的风投与战略投资者组合，正在与 Propertyfinder 和 Emirates NBD 建立深度整合合作，以支撑下一阶段增长。
为何选择 DIFC 与 DFSA 作为起点
选择 DIFC 与 DFSA 的核心原因，是监管可信度以及为对投资者资金负责而必须建立的合规文化。平台没有走缺少监管约束的加密代币化房地产路线，这类项目大多未能真正起飞。也正因如此，该平台如今成为全球规模最大的房产碎片化投资平台之一，同类美国平台规模也相对更小。除 DIFC 与 DFSA 外，迪拜这座城市本身的吸引力同样重要。
平台在 DIFC Gate Avenue 设立首个办公室，此后不断扩张，已成为 Gate Avenue 最大的租户。这里配套成熟、生活方式便利，从高端到中端及大众市场的餐饮、零售和服务一应俱全。由于业务相对复杂，需要设立特殊目的公司（SPV）等结构，平台与 DIFC 系统已实现深度整合：现在可以在几分钟内创建 SPV，并在股东名册中增加数千名股东；而在早期，这一流程往往需要三周甚至数月。回顾这一历程，DIFC 的支持是平台成功的重要原因。
下一步：资产类别多元化与国际扩张
未来方向分为本地/区域与国际两个层面。平台正积极推动区域内、尤其是阿联酋可碎片化资产类别的多元化。目前 DFSA 制度将其限制在住宅领域，但仍存在拓展资产类别的可行路径，投资者对更多元资产的需求也很强烈。在阿联酋市场，重点是增加更多可投资物业；在沙特市场，平台最初以基金分销商身份起步，但真正的创新将来自房产碎片化，团队希望在沙特推进这一模式。迪拜与沙特是平台的两大核心市场，同时平台也希望在其他市场引入物业，为用户提供地理上的分散配置。
此外，平台还计划借助与 Propertyfinder 和 Emirates NBD 的战略合作，推动业务进一步成倍增长。
AI 与代币化：房地产资产上链与内部提效
在技术和未来形态上，团队认为区块链已经成熟，并开始被监管机构采纳。未来两到五年，房地产资产的所有权权益很可能以代币形式在链上表示，这是明确的发展方向。实物资产尤其是高价值资产中，房地产领域的真实世界资产（RWA）代币化趋势将会持续，关键只在于监管机构允许采用这一技术的速度。平台已为此做好准备，并已获得迪拜虚拟资产监管局（VARA）的原则性批准。
AI 同样被视为改变游戏规则的技术，且与区块链高度互补。在团队生产力方面，智能体 AI 正在显著改善内部流程。平台已推出多个用例，产品与技术团队定期举办 AI 办公时间，帮助所有团队将技术用于自身流程。可重复的基础工作变得更轻松，团队可以将更多精力用于战略思考，单位时间产出呈倍数增长。在前端，平台推出了 AI 问答层，为投资者浏览房产时提供对话式常见问题解答。平台一直强调在投资决策前向投资者提供充分的透明度和信息，包括收益预测、第三方估值、3D 工具等；现在用户可以直接向平台 AI 提问，而不必在 App 内手动查找。
对数字资产投资者而言，这类将实物资产碎片化、跨境化并在合规框架下探索代币化的路径，与真实世界资产（RWA）代币化趋势形成呼应。低门槛、透明合规、链上所有权，或许会成为更多资产类别进入数字投资组合的共同方向。
